LA CONVOCAZIONE TEMPESTIVA DELL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE ALLA LUCE DELL’ART. 66 DISP. ATT. C.C.

La Suprema Corte, dichiarando inammissibile il ricorso, nel solco della continuità di un consolidato orientamento, specifica che l’interpretazione dell’art. 1136 c.c. e della formulazione dell’art 66 disp. att. c.c., antecedente alla legge n. 220 del 2012, entrata in vigore il 18/06/2013, in ordine alla regolare convocazione assembleare, va intesa nel senso che a ciascun condomino sia riservato il diritto di intervenire in assemblea e, dunque, di essere messo in condizione di poterlo fare, riferendosi, di conseguenza, per quanto concerne i termini da rispettare per una regolare convocazione, non alla spedizione dell’avviso ma alla ricezione dello stesso da parte del condomino.

Viene esclusa, pertanto e nel caso di convocazione di assemblea condominiale, l’applicabilità del principio (Costituzionalmente orientato) della scissione degli effetti della notificazione, tracciando una differenza tra atti processuali ed atti sostanziali.

Per quanto riguarda gli atti processuali, difatti, non vi è alcun dubbio sull’acclarato principio della scissione degli effetti della notificazione, effetti che si producono, per il notificante, al momento della consegna dell’atto all’ufficiale giudiziario, mentre per il destinatario, al momento della ricezione dell’atto e, dunque, della consegna di questo dall’ufficiale giudiziario al notificato.

Tale principio, tuttavia, non si ritiene applicabile agli atti sostanziali, e dunque, i termini sanciti dall’art. 66 disp. att. c.c. non prevedono alcuna scissione degli effetti della notificazione, risultando questi, difatti, prodottisi unicamente al momento della ricezione, da parte dei condomini, dell’avviso di convocazione.

Nell’ipotesi di convocazione dell’assemblea a mezzo di raccomandata ar, non recapitata al condomino, per assenza, la data di consegna coinciderà con quella del rilascio dell’avviso di giacenza.  

Riconosciuto, inoltre, l’avviso di convocazione quale atto unilaterale recettizio, ad esso risulta applicabile la presunzione di conoscenza ex. art. 1335, e dunque, per quanto concerne l’onere probatorio di avvenuta convocazione, questo spetta al condominio, secondo quanto anche stabilito dalla sent. della Suprema Corte n. 21311 del 2017, ove in caso di avviso di convocazione spedito tramite raccomandata, sarà necessario che sia provata dall’amministratore o dal condominio la avvenuta consegna dell'avviso di giacenza del plico raccomandato contenente la convocazione per la riunione assembleare.

Viene, dunque, riaffermata, la necessità che tutti i condomini siano messi in condizione di partecipare all’assemblea condominiale, quale requisito principale per la validità delle delibere che con essa vengono adottate.

L’assemblea è il punto comune dove ciascun condomino può esprimere la propria opinione, non permettergli di farlo, sarebbe una lesione dei suoi diritti, legittimandolo dunque ad agire in giudizio in difesa del diritto violato.  

Con la l. n. 220 del 2012 sono state introdotte importanti novità anche dal punto di vista della forma dell’atto di convocazione, adesso richiesto rigorosamente in forma scritta, in tal modo offrendo il superamento del principio della libertà delle forme, che prima era consolidato anche da numerosi orientamenti giurisprudenziali, quali la sentenza n. 8449 del 2008 della Suprema Corte, laddove stabiliva che l’avviso di convocazione e qualunque altra comunicazione potevano essere effettuati anche in forma orale, a meno che non fosse diversamente statuito dal regolamento di condominio, in tal modo rendendo difficoltoso ai condomini dimostrare di non esserne stati avvisati in tempo.

Ciò che emerge da quanto sopra riportato, è che in materia condominiale, le dispute dovute alle riunioni assembleari sono innumerevoli, senza ombra di dubbio i primi a dover essere garantiti e tutelati sono i condomini, ma anche ad essi è richiesta la massima trasparenza e diligenza, in quanto, affinché tutti possano esercitare i propri diritti, è necessario che in primis siano rispettati quelli degli altri.

Dott.ssa Alessia Marchese